전글에서는 전세사기이니 보증금을 제대로 받지 못하는 경우도 있다고 하는 등 전세계약을 할 때에는 등기부등본을 잘 살펴보고 전세계약을 진행하는 것이 좋은데요. 이번글에서는 등기부등본 보는 방법에 대해 알아보겠습니다.
등기부등본을 잘봐야하는 이유
등기부등본은 이렇게 생겼는데요. 등기부등본을 통해 집주인이 누구인지, 집이 압류될 위험은 없는지, 집을 담보로 돈을 얼마 정도 빌렸는지 적어놓은 서류로 인터넷 등기소에서 쉽게 열람이 가능합니다.
등기부등본 열람하기
http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp
등기부등본에는 크게 표제부, 갑구, 을구로 나누어져 있습니다.
표제부: 부동산에 대한 정보, 주소, 건물번호를 나타내는 부분입니다.
갑구: 집주인 즉 소유자에 대한 정보가 적혀있습니다. 해당집이 가압류, 가처분위험에 있거나 집 소유권에 대해 문제가 있는지 나타냅니다.
을구: 소유자에 대한 정보외에 근저당권(집을 담보로 얼마나 대출을 받았는지) 등을 을구에서 알 수 있습니다.
등기부등본을 봤을때 전세계약을 하면 위험한 집
등기부등본의 갑구에서는 집의 소유권에 대해 적혀있는데요. 이 ‘갑구’에 가등기, 신탁, 압류, 가압류 등기, 경매개시결정, 임차권 등기명령 의 단어들이 보이면 전세계약을 했을 때 리스크가 있는 집이라고 봐야 합니다.
등기부등본에 이런단어가 있는 경우
가등기
집이 법적으로 넘어갈 예정된 상태로 집주인이 바뀔 수 있는 집입니다. 이럴 때에는 집의 소유권이 어떻게 되는지 정확히 아는 것이 좋고 직거래는 피하시는 것이 좋습니다.
신탁
집주인은 갖고 있는 집(부동산)을 담보로 돈을 빌릴 수 있습니다 (근저당권). 하지만 집의 소유권을 모두 넘기고 돈을 많이 빌리는 경우 등기부등본 갑구에 ‘신탁’이라고 표시가 됩니다. 보통 등기부등본에 ‘신탁’이라는 단어는 새로 지어 돈이 많이 들어간 등기부등본에서 많이 볼 수 있는데요. 신탁이라고 적혀있는 집은 직거래하지 않는 것이 좋습니다.
압류 & 가압류
만약 집주인이 갚아야 하는 돈을 갚지 않아 돈을 빌려준 사람이나 법인이 돈을 대신 돌려받으려고 법원에 신청한 경우 해당집에 ‘압류’ 나 ‘가압류’라는 단어가 찍힙니다. 만약 등기부등본에 압류, 가압류단어가 있으면 집주인이 경제적으로 어려운 상태라 보증금을 돌려받기 어려운 상황이 발생할 수도 있습니다.
경매개시결정
집주인이 돈을 갚지 못하여 집에 대한 경매가 진행되고 있음을 의미합니다. 등기부등본에 ‘경매개시결정’이라는 단어가 있다면 이때에는 해당집 전세계약을 포기하셔야 합니다.
임차권등기명령
임차권등기명령은 세입자가 집주인에게 보증금을 돌려받지 못한것을 의미합니다. 이런 이력이 있는 집주인의 경우 다음 세입자가들어와도 보증금을 돌려볻지 못하는 경우가 발생할 수 있을 가능성이 크게 때문에 전세계약을 하지 않는 것이 좋습니다.
등기부등본 볼 때 봐야 하는 사항
융자(집주인이 빌린 돈) + 보증금 < 집시세의 70%
집주인들은 대부분 부동산을 담보로 대출을 하는데요. 이때 등기부등본에 ‘근저당권 설정’이라고 적힙니다. 부동산을 담보로 하여 대출을 받는 것은 문제가 되지 않지만 집주인이 너무 큰돈을 빌리게 되면 세입자들에게 좋지 않은 상황이 일어날 수도 있는데요.
집주인이 대출받은 돈을 다 갚지 못한 경우 부동산이 경매에 넘어가거나 시세보다 낮게 팔리는 경우 전세보증금을 전부 돌려받지 못하는 상황이 벌어지기도 합니다.
융자
등기부등본의 ‘을구’에서 ‘채권죄고액’ 을보면 집주인이 집을 담보로 돈을 얼마나 빌렸는지 확인할 수 있는데요. 채권최고액은 평균 대출금액의 120% ~130%를 의미합니다. 예를 들어 채권최고액에 6,000만 원이라고 적혀있다면 집주인은 대략 5,000만 원을 빌렸다고 보시면 됩니다.
보증금 계산
이때 보증금은 계약하려는 집이 다가구 주택인지 다세대 주택인지 알아봐야 합니다.
다가구 주택: 집주인 1명이 건물을 통째로 소유하여 여러 호실을 관리하는 구조로 일반적으로 층수가 낮은 원룸건물을 의미합니다.
다세대 주택: 집주인 1명이 1개의 호실만 갖고 있는 아파트, 오피스텔을 의미합니다.
- 융자(집주인이 빌린 돈) + 보증금 < 집시세의 70%
만약 전세계약하려고 하는 집이 다세대 주택인 경우 내보증금만 위 계산에 넣고 다가구 주택인경우 다른 세입자들의 보증금까지 합해서 계산해야 합니다. (다가구 주택에서 다른 세입자들의 보증금 정보는 중개사에게 ‘중개대생물 확인설명서’를 달라고 하면 확인하실 수 있습니다.)
이렇게 전세계약을 진행할 때 등기부등본을 보는 방법과 이 공식을 활용하여 해당집이 전세계약을 해도 안전한 집인지에 대해 알아보았는데요. 만약 내가 확인하지 못한 위험요소들이 불안하다면 전세보증보험에 가입하시는 것을 추천드립니다.
전세보증보험은 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증, 한국주택금융공사(HF)에서 가입할 수 있는 상품들이 있으니 어떤 전세보증보험 상품이 나에게 좋은 상품인지 확인해 보시고 가입하시는 것이 좋습니다.