전세 사기 유형
- 대리인이 이중계약을 하는 경우
부동산 계약을 진행할 때에는 집주인과 세입자가 직접 맺어야 하는 것이 원칙이지만 사정이 생기는 경우 대리인이 직접 계약할 수 있습니다.
하지만 대리인이 집주인에게는 월세 계약을 하겠다고 말하고 세입자에게는 전세계약을 맺은 후 보증금을 갖는 경우가 종종 있습니다. 이런 경우 의심이 된다면 직접 집주인에게 연락하여 현재 계약하려고 하는 형태가 월세인지 전세인지 꼭 전화통화라도 진행하여 물어봐야 합니다.
- 깡통전세를 계약하는 경우
깡통전세는 전세가격과 매매가격이 거의 비슷한 매물을 의미합니다. 임대인인 집주인이 매매 가격보다 비싸게 전세 계약을 맺은 후 해당매물의 전세금을 돌려줄만한 사람에게 넘깁니다. 이렇게 된다면 세입자는 보증금을 돌려받을 수가 없으니 경매에서 해당 주택을 낙찰받는 경우도 발생합니다.
- 집하나를 여러 세입자와 계약하는 경우
부동산을 끼지 않고 임대인(집주인)과 직접 거래하는 경우 발생할 수 있는 전세사기 유형인데요. 해당집에 누가 사는지 알려면 주민등록 전입세대 열람을 신청하셔야 합니다. 하지만 부동산 계약을 진행하기 전 이 서류를 신청할 수 없어 임대인이 집하나를 여러 세입자와 계약하여 돈을 받는 경우도 발생하기도 합니다.
- 신탁사기
신탁이란 부동산을 전문가에게 맡겨서 관리하는 것을 의미합니다. 임대인은 신탁을 통해 주택담보 대출을 받기도 하고 전문가에게 맡겨 발생한 수익을 얻기도 하는데요. 신탁등기가 된 집은 집주인이 아닌 신탁회사가 집의 소유권을 가지게 됩니다.
따라서 신탁회사의 동의 없이 집주인과 부동산계약을 진행하게 된다면 계약이 무효로 취급될 수 있는 점을 노려 임대인이 임차인(집을 구하려는 사람)에게 신탁등록된 집을 계약하기도 합니다. 이는 집주인(임대인)의 소유가 아닌 신탁회사의 소유인 집에서 살고 있는 것이라면 불법점유를 논하며 집에서 쫓겨나가거나 보증금을 돌려받을 수 없게 되기도 합니다.
전세사기 예방하는 방법
- 계약 전 임차주택 권리와 시세 확인하기
전세나 월세로 집을 구하기 전 집에 대한 권리가 누구한테 있는지 또 시세는 어떻게 되는지 알아야 합니다. 주택등기사항 확인서를 확인해 보시면 표제부에서 계약하는 건물의 구조와 층수, 층의 면적(평수)을 알 수 있습니다.
- 갑구와 을구 확인
주택등기 확인서를 확인해 보시면 갑구에는 가압류, 압류, 가처분과 같은 사항이 표시되어 있으니 이런 하자가 있는지 확인하셔야 합니다.
을구에는 부동산 담보와 채무사항이 표시되어 있는데요. 근저당(집주인이 대출을 받으면서 집을 담보로 잡았는지) 등 선순위 채권, 가압류와 같은 권리 제한이 있는 경우 전세 만기 날 자에 보증금을 반환받기 어려울 수 있어 꼼꼼히 확인해 보시는 것이 좋습니다.
- 집 매물의 시세 확인해 보기
이제 집의 매물시세를 확인해 보는 것이 필요한데요. 전세금과 근저당의 합이 주택의 시세 가격을 초과하는 경우 전세보증보험 가입유무와 상관없이 돈을 돌려받지 못할 가능성이 커지니 이런 집들을 피해주어 계약을 진행해 주시는 것이 좋습니다.
집을 계약한다면 체크해야 되는 사항
- 계약서 작성 시 서류에 나와 있는 주소와 실제 건물주소가 같은지 확인하기
계약서 작성 후에 건물을 계약하는 것보다 계약서 작성 전에 해당 주소에 방문하여 해당주소가 서류에 나와있는 주소가 같은지 확인하는 것이 중요합니다. 계약 후 만약 실제 주소가 다르다면 피해를 보실 확률이 큽니다.
- 집주인이 실소유주와 동 이한지 신분등 확인해 하기
앞서 설명드린 전세사기 유형중 대리인이 와서 대신 계약하는 경우도 있는데요. 이럴 때에는 대리인의 위임장 및 인감증명서도 검토하고 대리인이 맞는지 또 집주인과 연락하여 전세인지 월세인지 다시 확인해 보시는 것이 중요합니다. 만약 집주인이 왔다면 계약하려는 집의 등기사항 증명서 상의 소유주와 동일인 인지 확인해 보셔야 합니다.
- 계약 시 계좌이체 전 임대인 본인 계좌가 맞는지 확인하고 전세 계약금 지급 영수증 챙기기
전세 계약금 지급영수증은 계좌번호가 명시되어 있다면 거래기록만으로 대체되지만 영수증을 발급받아 확실히 전세계약금을 지급하였는지 확인해 보시는 것이 좋습니다. 만약 집주인이 현금거래를 원한다면 이는 전세사기일 확률이 높아 비추천합니다.
- 임차인 보호 특약사항 필수기재하기
계약서를 작성하실 때에는 대비하여 보증금보호를 위한 특약사항 기재를 하는 것이 좋습니다. 또 입주민 전입신고일 전까지 근저당 등 제한물권을 설정하지 않는 것이 중요한데요. 이는 집이 압류나 가처분당할 시 임차인이 계약해지를 할 수 있고 계약금 반환 및 중개보수에 대한 손해배상을 청구할 수 있으니 임차인 보호 특약사항은 계약서에 반드시 넣어주시는 것이 좋습니다.
집 계약 후
집 계약 후 전입신고와 확정일자를 발급해야하는데요. 전입신고는 집주인에게 임차권을 주장할수 있는 강력한 증거물이 됩니다, 따라서 집 계약후 전입신고를 진행해 확정일자까지 받아두면 나중에 집이 경매나 공매로 넘어가게 되었을 때 빠른 확정일자로 후순위 채권자보다 보증금을 우선 받을 수 있는 우선 변제권이 생깁니다.
전세금 반환보증 보험
이렇게 너무 많은 전세사기로 인해 요즘분들은 전세금 반환보증보험을 들기도 하는데요. 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험( SGL), 한국주택금융공사(HF)에서 다양한 보증보험을 제공하고 있습니다.
보증보험은 보증조건을 충족하는 주택만 가입이 가능한데요. 각각의 회사별로 전세금 반환보증 보험의 가격과 조건, 수수료가 다르니 잘 확인해 보시고 자신에게 맞는 보증보험에 가입하시는 것이 좋습니다.
안심전세 앱 다운받기
우리나라에서도 이런 전세사기를 인지하고 피해를 보는 사람이 늘어나자 국토부에서는 전세사기 근절을 위해 전세사기 피해 방지방안을 발표했는데요.
이에 대한 후속조치로 안심전세 앱을 출시했습니다. 안심전세 앱은 집을 구하려는 임차인들에게 충분한 정보를 제공하고 사기를 당할 수 있는 집, 임대인, 공인중개사에 대해 정보를 받을 수 있고 여러 서류기관을 설치를 진행할 수 있습니다.
또한 집에 대한 시세정보, 악성임대인여부, 세금체납여부등 다양한 정보들을 제공하고 있으니 안심전세앱을 사용해 보시는 것도 추천드립니다.