처음 내 집마련을 하거나 자취방 구하기, 결혼 신혼집등 다양한 문제가 있는데요. 이렇게 처음 집을 구하다 보면 정보를 얻는 것도 힘들 뿐만 아니라 계약 관련 용어들을 알아야 하는데요. 이번글에서 알아보도록 하겠습니다.
저당권이란?
민법 356조 저당권
저당권자는 채무자 또는 제삼자가 점유를 이전하지 않고 채무의 담보를 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 자기 채권의 우선변제를 받을 권리를 갖고 있다.
근저당이란
민법 357조 근저당권
저당권은 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무확정을 장래에 보류하여 이를 설정할 수 있다. 이 경우 확정될 때까지의 채무 소멸 또는 이전은 저당권에 영향을 미치지 않는다.
대출담보로 집을 저당 잡힌 경우
만약 A라는 사람이 은행에서 주택담보대출을 받는 경우 은행에서는 A가 대출을 상환하지 않는 것에 대비해 A의 부동산을 담보로 돈을 빌려줍니다. 만약 대출금을 제때에 상환하지 않는 경우 A의 집은 은행에 넘어가게 되는데요.
이렇게 은행이 A의 부동산을 담보로 잡는 것을 “A의 부동산에 저당권이 설정되었다”라고 할 수 있습니다. 은행에서는 A의 대출금 상환이 이루어지지 않는 경우 부동산(저당물)의 경매를 청구할 수 있고 경매가 진행되면 은행에서 가장 먼저 지급을 받게 됩니다 (자기 채권의 우선변제를 받을 권리).
근저당의 경우 저당권과 비슷한데요. 여기서 채권 최고금액에 대한 내용이 추가됩니다. 만약 A가 대출받은 금액 중 일부를 상환하거나 이자를 연체하게 된다면 채권액이 변경되어 그에 맞게 저당권도 다시 설정해야 합니다.
이런 불편한 상황이 발생할 수도 있기때문에 채권자는 변동상황을 고려하여 처음에 돈을 빌려줄 때부터 실제 채권액보다 10%~20% 높은 금액인 채권최고액으로 두어 미래에 발생할 수 있는 채권에 대한 담보도 포괄하는 저당권을 근저당권이라고 합니다. 이렇게 근저당권이 설정되면 A가 도중에 대출이자를 연체하여 채권액이 증가하더라도 채권자가 저당권을 다시 설정하지 않아도 됩니다.
이러한 편의성으로 인해 대부분 담보는 저당권이 아닌 근저당권으로 설정되어 있는데요. 이렇게 저당권과 근저당권을 아는 것이 중요합니다.
계약하는 집에 근저당권이 설정된 경우 (근저당권이 설정된 집 피해야하는 이유)
전세/월세를 구할 때 등기부등본에 근저당권 설정이 되어있는 경우 피하라는 말을 들어보셨을 텐데요.
근저당권이 설정되어 있는 집에 입주를 했는데 집주인이 대출금상환을 하지 못하는 경우 집주인의 채권자는 해당집을 경매에 부칠 권리를 갖게 됩니다. 또 경매가 성사되면 근저당권자가 매각대금에 대한 우선변제권을 갖게 되는데요. 이러한 과정에서 세입자는 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 크기 때문에 조심하셔야 합니다.